Baufinanzierung
Sie planen ein Bauprojekt und möchten wissen, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben?
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Die Finanzierung von Immobilien bringt spezifische Rahmenbedingungen mit sich, sei es im Gewerbe- oder im Privatbereich. Wir bieten kostenfreie und unverbindliche Beratungen in jedem Fachgebiet an.
Wir erhalten hervorragende Konditionen durch unsere Partnernetzwerke, von denen auch unsere Kunden profitieren. Unsere Beratungsgespräche sowie konkrete Finanzierungsangebote sind selbstverständlich kostenlos und unverbindlich.
Sie erhalten einen persönlichen Ansprechpartner, mit dem Sie jederzeit in Kontakt treten können – persönlich, telefonisch oder per E-Mail. Als selbständige Unternehmer verstehen wir die Bedürfnisse von Firmen und Selbstständigen.
Immobilien-finanzierung
Wenn es um die Finanzierung von Immobilien geht, muss der Traum vom eigenen Heim nicht unerfüllt bleiben. Das eigene Zuhause ist ein Ort der Selbstentfaltung und stellt für viele eine Altersvorsorge dar. Außerdem fließt das investierte Geld in das Eigentum und nicht in die Taschen eines Vermieters.
Da die Entscheidung lebenslange Auswirkungen hat, empfehlen wir Ihnen, sich umfassend und professionell zum Thema Immobilienfinanzierung beraten zu lassen, egal ob Sie zum ersten Mal kaufen oder eine neue Immobilie erwerben möchten. Lassen Sie sich mehrere Angebote geben und prüfen Sie, wie viel Darlehen Sie sich tatsächlich leisten können. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass das beste Darlehen nicht immer das günstigste ist. Lebensumstände ändern sich im Laufe der Jahre. Achten Sie daher darauf, dass Ihr Darlehen flexibel ist und sich an Ihre individuelle Lebenssituation anpassen lässt.
Wir bieten professionelle Beratung zum Thema Hauskauf und den besten Konditionen für den Immobilienkredit. Unsere Kreditberater helfen Ihnen auch bei Fachbegriffen wie Zinsbindung, Tilgung, Beleihungsgrenzen oder Forward-Darlehen.
Baufinanzierung
Das Abschließen einer Baufinanzierung gehört zu den wichtigsten Schritten in Richtung Eigenheim und Sicherheit im Alter. Mit dem Einzug in das eigene Heim sind Sie zunächst komplett frei in der Gestaltung Ihres Wohnraums. Die Frage, die sich jedoch stellt, ist: Erhält jeder Käufer eine Baufinanzierung? Mehrere Faktoren sind entscheidend für die Vergabe einer Finanzierung. Eine der Hauptvoraussetzungen ist mindestens ein gesichertes Einkommen, im besten Fall zwei.
Das Mitbringen von Eigenkapital ist sehr zu empfehlen. Eine gesunde Eigenkapitalsumme beträgt allgemein ca. 20% des Kaufpreises und wird für die Deckung der Nebenkosten eingesetzt. Die Finanzierung sowie der Immobilienkredit werden zweckgebunden ausgezahlt. Anders formuliert: Diese decken lediglich die Kaufkosten oder Baukosten. Ausnahmen sind Angebote zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Sie haben die passende Immobilie gefunden und sind bereit zum Kauf, Ihnen fehlt jedoch Eigenkapital? Dann könnte eine Vollfinanzierung in Frage kommen. Hierbei können Sie eine Immobilie, ein Haus, eine Wohnung oder einen Bau ohne Eigenkapital erwerben. Die Vollfinanzierung wird für den Kaufpreis/Baukosten des Objekts sowie für alle weiteren Nebenkosten ausgestellt.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann Ihnen schneller zum Eigentum verhelfen, allerdings sollten Sie auch die Nachteile, die sich aus dieser Finanzierungsform ergeben, unbedingt beachten. Bei einem solchen Fall gehen die Banken ein höheres Risiko ein, was sich in einem deutlichen Zinsaufschlag und eventuell schlechteren Konditionen insgesamt für den Käufer bemerkbar macht. In diesem Fall lohnt es sich zu berechnen, ob es günstiger ist, vor dem Bau bzw. Erwerb ausreichend Eigenkapital – also mindestens die Kaufnebenkosten – anzusparen.
Wie wichtig ist die Bonität des Kreditnehmers?
Die Bonität des Kreditnehmers bezieht sich auf seine Zahlungsfähigkeit oder Kreditwürdigkeit. Diese spielt eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe, da sie darauf hinweist, ob der Kreditnehmer in der Lage ist, seine Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Die Bonität wird anhand von Gehaltsabrechnungen und anderen Einkommensquellen ermittelt. Zudem wird durch einen Bonitätscheck sichergestellt, dass es keine Zahlungsausfälle gibt.
Nach dieser Prüfung durch Banken und Kreditinstitute wird dem Käufer eine Bewertung (Note) gegeben. Je höher die Bewertung ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen Kredit zu erhalten und bessere Konditionen zu bekommen.
Welche Unterlagen werden für einen Finanzierungsantrag benötigt?
- Die letzten drei Gehaltsnachweise (Rentenbescheide bei Rentnern)
- Der aktuelle Stand Ihrer Renteninformation
- Der letzte Lohnsteuerbescheid
- Ein Nachweis über Ihre private Krankenversicherung, falls zutreffend
- Nachweise über weitere Kredite
- Ihre unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
Sofern Sie weiteres Immobilienvermögen besitzen:
- Eine von Ihnen unterschriebene Vermögensaufstellung (Mieteinkünfte, Ratenbelastungen und ungefähre Höhe der bestehenden Darlehen)
Sofern Sie Einkünfte aus einer selbstständigen Tätigkeit beziehen:
- Kopien der letzten 2 Jahresabschlüsse (bzw. Gewinnermittlung/Einnahmen-/Überschussrechnung inkl. Summen- und Saldenlisten, ggf. aktuelle BWAs), jeweils mit Ihrer Unterschrift
- Kopien der letzten 2 Einkommensteuerbescheide
Objekt:
- Immer einzureichende Unterlagen für die Wertermittlung
- Bemaßte Baupläne (Grundriss- und Schnittzeichnungen) inklusive Wohnflächenberechnung, möglichst vom Architekten oder Bauträger erstellt.
- Bau- oder Objektbeschreibung, falls vorhanden Gutachten oder Exposé
- Flurkarte oder amtlicher Lageplan mit allen betreffenden Flurstücken und eingezeichneten Gebäuden
Bei Kauf oder Neubau:
- Gesamtkostenaufstellung, einschließlich Helferliste bei Eigenleistungen
- Entwurf des notariellen Kaufvertrages mit vollständiger Darstellung der grundbuchlichen Situation, alternativ ggf. unbeglaubigter Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
Sofern das Objekt bereits errichtet, ist:
- Aktuelle aussagekräftige Objektfotos in Farbe von Innen und Außen
Sofern zutreffend:
- Aufstellung der durchgeführten / geplanten Modernisierungen mit entsprechender Leistungsbeschreibung (aufgegliedert nach Gewerken oder analog Bankvordruck)
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
- Kosten für die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises)
- Notarkosten (ca. 1% des Kaufpreises)
- Grundbuchkosten (ca. 0,5% des Kaufpreises)
- Eintragungsgebühren
- Maklerprovision (je nach Bundesland zwischen 3,57 bis 7,14% des Kaufpreises inkl. MwSt.)
- Ggf. Immobiliengutachten (individuelle Kosten)
- Ggf. Bauherrenhaftpflicht oder Statiker
Wie hoch sollte die Baufinanzierung sein?
Es kann sehr schwierig sein, die Höhe einer Baufinanzierung abzuschätzen. Viele Kunden bauen oder kaufen zum ersten Mal und sind mit der Branche nicht vertraut. Daher ist es entscheidend, sich im Voraus gut zu informieren. Versuchen Sie alle möglichen Kosten detailliert zu kalkulieren, besonders wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu bauen. Kalkulieren Sie am besten auch einen Puffer von etwa 10% der Gesamtkosten ein, da dies von Experten oft als Richtlinie empfohlen wird.
Es kann vorkommen, dass die zugesagte Finanzierungssumme bzw. der Kredit die tatsächlichen Kosten nicht deckt. In diesem Fall müssen Sie sich um eine zweite Finanzierung bemühen, die oft mit viel schlechteren Konditionen gewährt wird. So geht nicht nur viel Geld verloren, sondern auch Zeit und Nerven.
Unsere besten Tipps zum Thema Baufinanzierung:
- Informieren Sie sich im Voraus. Auch wenn Sie einen Beratungstermin vereinbart haben, beschäftigen Sie sich im Vorfeld mit dem Thema.
- Einfache Schritte können bereits viel aussagen über Ihre aktuellen Umstände. Überlegen Sie, wie viel Eigenkapital vorhanden ist und wie viel davon Sie einsetzen möchten. Stellen Sie vorab ein monatliches Haushaltsbudget auf (alle Ihre Einnahmen minus alle Ihre Ausgaben ergeben Ihr verfügbares Kapital monatlich), damit Sie wissen, wie hoch die Ratenrückzahlung sein darf bzw. wie viel Sie sich monatlich leisten können. Dies hilft auch dabei, den Kaufpreis zu bestimmen. Bei der Objektsuche bestimmen Sie einen maximalen Kaufpreis, der für Sie tragbar ist, und vergessen Sie nicht, dabei die Nebenkosten zu beachten. Das Verhandeln beim Objektkauf ist zwar nicht immer einfach, aber es kann, wenn es geschickt gemacht wird, Wirkung zeigen und viel Geld sparen. Wenn Sie einen günstigeren Preis bekommen, sinken damit auch die verbundenen Nebenkosten und Sie erhalten möglicherweise bessere Kreditkonditionen für die Finanzierung. In diesem Fall kann ein erfahrener Makler an Ihrer Seite von Vorteil sein.
- Versuchen Sie, so weit wie möglich häufig verwendete Begriffe und deren allgemeine Bedeutung zu kennen. Erkundigen Sie sich, wie ein Finanzierungsantrag in der Regel abläuft, welche Unterlagen benötigt werden und wie lange es dauern kann, bis eine Entscheidung getroffen wird.
- Machen Sie sich auch Gedanken darüber, ob es sinnvoll wäre, einen Versicherungsschutz abzuschließen. Das Leben läuft nicht immer nach Plan und wenn eine unerwartete schlechte Phase eintritt, müssen Sie nicht gleich in Panik geraten, wenn Sie eine Versicherung haben. Informieren Sie sich, wie Sie sich und Ihre Familie am besten absichern können.
Die richtige Zinsbindung wählen
Wissen Sie, was der Begriff „Zinsbindung“ bedeutet? Die Zinsbindung bestimmt, wie viel Zinsen Sie für einen bestimmten Zeitraum zahlen müssen. Dieser Wert bleibt während der gesamten vereinbarten Laufzeit unverändert. Das gibt Ihnen eine gewisse Planungssicherheit. Deshalb sollten Sie sich genau damit auseinandersetzen und versuchen, die aktuellen Zinsbewegungen auf dem Markt im Auge zu behalten. In einer Niedrigzinsphase kann es sinnvoll sein, eine längere Zinsbindung einzugehen. Dadurch sichern Sie sich einen Niedrigzins für einen längeren Zeitraum. Allerdings gibt es bei einer längeren Bindung auch einen Haken: Die Banken erheben einen Zinsaufschlag, der in der Regel umso höher ausfällt, je länger die Zinsbindung läuft. Wenn Sie sich hingegen für eine kürzere Laufzeit entschieden haben und der Zins wieder gesunken ist, können Sie erneut verhandeln und einen günstigeren Zinssatz erhalten.
Die beste Strategie besteht, wie immer darin, mehrere Angebote zu vergleichen und zu berechnen, ob sich eine längere Bindung trotz des Aufschlags lohnt oder nicht. Hierbei beraten wir Sie transparent und professionell, damit Sie eine passende Bau- oder Immobilienfinanzierung mit den bestmöglichen Konditionen erhalten.
Sondertilgungen als Tool nutzen
Die Sondertilgungsmöglichkeit sollte nicht unterschätzt werden. Bei manchen Finanzierungen besteht die Möglichkeit für kostenlose Sondertilgungen in der Tilgungsphase. Achten Sie darauf und nutzen Sie dieses Tool – so können Sie im besten Fall die Gesamtkreditkosten und Laufzeit reduzieren. Denken Sie daran: Die beste Finanzierung ist nicht immer die günstigste, sondern diejenige mit den geringeren Gesamtkosten!
Förderung bei der Immobilien-finanzierung
Bei der Immobilienfinanzierung besteht die Möglichkeit einer KfW-Förderung und energetischen Sanierung. Gerne beraten wir Sie hierzu.
Anschluss-finanzierung
Eine Anschlussfinanzierung findet statt, wenn die Sollzinsbindung abläuft und das gesamte Baudarlehen nicht abgezahlt ist. Um die Restschuld zu begleichen, benötigt der Käufer einen neuen Kreditvertrag. Dieser kann bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung) abgeschlossen werden. Auch ein Forward-Darlehen kann als Anschlussfinanzierung in Frage kommen. Oft bieten Hausbanken einen Vorschlag für die Weiterfinanzierung an, aber das Angebot muss nicht unbedingt angenommen werden. Vergleichen Sie besser Angebote von verschiedenen Dienstleistern, um Geld zu sparen. Lassen Sie alle möglichen Szenarien für Ihre Anschlussfinanzierung offen, um die beste Lösung zu finden. Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung – wir empfehlen 6 bis 12 Monate vor dem Ende der Zinsbindung – damit Sie rechtzeitig alle Angebote für den Anschlusskredit vorliegen haben und Zeit haben, diese zu vergleichen.
Umschuldung
Eine Umschuldung ist eine Art der Anschlussfinanzierung, bei der die Restschuld von einer anderen Bank finanziert wird. Sie können mehrere Angebote einholen und günstige Konditionen verhandeln. In vielen Fällen kann durch eine Umschuldung Geld gespart werden. Sie sollten sich jedoch frühzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen – ob durch Prolongation oder, wenn möglich, durch Umschuldung. Für eine Umschuldung müssen Sie darauf achten, dass Ihr Baufinanzierungsvertrag vor mehr als 10 Jahren abgeschlossen wurde und Ihre Zinsbindung abgelaufen ist. Wichtig ist auch, die Kündigungsfrist einzuhalten, die Sie mit Ihrer Bank vereinbart haben.
Forward-Darlehen
Forward-Darlehen bieten Kreditnehmern eine Möglichkeit, sich im Voraus günstige Zinsen für eine zukünftige Baufinanzierung zu sichern und werden oft als eine weitere Art von Anschlussfinanzierung betrachtet. Im Grunde handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bei dem der Kreditnehmer die Auszahlung nicht zum Vertragsabschluss erhält, sondern erst viel später. Je nach Angebot können Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung als Folgekredit abgeschlossen werden.
Für diese Finanzierungsart wird bei der Ablösung ein Zinsaufschlag an die Bank gezahlt. Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach verschiedenen Kriterien, wie dem aktuellen Marktzins, der Marktlage und der Länge der Forward-Periode zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der größte Vorteil eines solchen Darlehens ist die damit verbundene Planungssicherheit. Sie wissen genau, mit welcher Zinsbindung Sie in Zukunft rechnen müssen, da der Zinssatz festbleibt. Dies kann zu Ihrem Vorteil sein, wenn Sie sich eine Zinsbindung gesichert haben, die niedriger ist als der aktuelle Zins bei der Ablösung des Darlehens. Andernfalls gilt Ihre Vereinbarung weiterhin, auch wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt geringer sind, und Sie müssen sich daranhalten. Wenn Sie aus diesem Grund erwägen, aus dem Darlehensvertrag zurückzutreten, müssen Sie der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Hiervon raten wir jedoch ab, da die Banken dafür hohe Gebühren erheben. Es ist daher sehr sinnvoll, die Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens im Voraus abzuwägen.
Vorfälligkeits-entschädigung
Wenn ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers vorliegt, ist auch eine Umschuldung erlaubt, selbst wenn nicht alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dies kann der Fall sein, wenn Sie zum Beispiel Ihre finanzierte Immobilie verkaufen möchten. In diesem Fall haben die Banken Anspruch auf Schadenersatz für entgangene Zinszahlungen, dies nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung.
KfW-Förderung
Die KfW-Förderung wird vom Staat angeboten. Die staatliche Förderbank KfW vergibt zinsgünstige Kredite für Bauvorhaben. Hierzu gibt es verschiedene Programme, die je nach Vorhaben sinnvoll sind und dabei helfen können, die Kosten der Eigenheimfinanzierung zu reduzieren. Auch für Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen können Sie sich für ein Förderdarlehen an die KfW wenden. Für Zuschüsse ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig.
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